لجنة الصناعة والطاقة والثروات الطبيعية والبنية الأساسية والبيئة

الخميس 13 فيفري 2020
الاستماع إلى إطارات وزارة التجهيز والإسكان والتهيئة والترابية حول مشروع القانون عدد 2018/05 المتعلق بالبنايات المتداعية للسقوط، والتداول حول روزنامة النظر في مشاريع القوانين المعروضة على اللجنة

عقدت لجنة الصناعة والطاقة والثروات الطبيعية والبنية الأساسية والبيئة يوم الخميس 13 فيفري 2020 للاستماع إلى إطارات وزارة التجهيز والإسكان والتهيئة والترابية حول مشروع القانون عدد 2018/05 المتعلق بالبنايات المتداعية للسقوط ، وللتداول حول روزنامة النظر في مشاريع القوانين المعروضة على اللجنة وذلك على الساعة 10:30 وبحضور  نائب.

في مفتتح الجلسة قامت رئيسة اللجنة بتقديم الضيوف و بالترحيب بهم ثم قدمت الاطار الذي جاء فيه هذا القانون و دعت ممثلي الوزارة لتقديم رؤيتهم حول القانون

تدخلات الضيوف:

  • قدم الضيوف عرضا حول مشروع القانون الخاص بالبنايات المتداعية للسقوط
  • هذا القانون له دور كبير في حماية التراث و الموروث الحضري الذي بقي مهملا
  • يهدف المشروع الى الحد من البنايات المتداعية للسقوط
  • تكريس مفهوم التعمير التشاركي للتعمير العمراني
  • الوضع الحالي للبنايات المتداعية للسقوط:
  • 3،2 مليون وحدة سكنية قائمة 6 بالمائة منها مبنية قبل 1956

حسب الاحصائيات التي قامت بها المصالح البلدية و المصالح الجهوية للتجهيز و الاسكان و التهيئة الترابية في سية 2016

  • بلدية تونس: 820 عقارا متداعيا للسقوط منها 100 عقار تتطلب الاخلاء الفوري
  • ولاية المهدية: 430 عقارا متداعيا متداعيا للسقوط منها 135 عقارا تتطلب الاخلاء الفوري
  • ولاية بنزرت: 300 عقارا متداعيا للسقوط منها 55 عقارا تتطلب الاخلاء الفوري
  • ولاية جندوبة: 280 عقارا متداعيا للسقوط منها 40 عقارا تتطلب الاخلاء الفوري
  • ولاية نابل: 230 عقارا متداعيا للسقوط منها 50 عقارا تتطلب الاخلاء الفوري
  • حوالي 380 عقارا من أملاك الأجانب آلت الى الدولة بموجب الاتفاقيات العقارية التونسية الفرنسية، 60% منها متواجدة بتونس الكبرى
  • يتم التعامل مع هذا الرصيد العقاري القديم الى حد اعداد مشروع هذا القانون و احالته الى مجلس نواب الشعب بتاريخ 19 جانفي 2018 بالآليات القانونية المتاحة و خاصة منها:
  • الفصل 81 جديد من القانون الأساسي للبلديات: (نقح بمقتضى القانون الأساسي عدد 48 لسنة 2006 المؤرخ في 17 جويلية 2006)
  • ترمي التراتيب البلدية الى تحقيق الراحة و الصحة العامة و المحافظة على اطار عيش سليم يسمح بالادماج الملائم للمتساكنين في محيطهم و هي تشمل  خصوصا:
  • كل ما يهم أمن العموم و يسهل المرو بالشوارع و الساحات و الطرقات العمومية من تنظيف و تنوير و رفع الحواجز و هدم أو اصلاح البناءات المتداعية للسقوط على نفقة مالكيها، ومنع عرض أي شيء بالنوافذ أو سواها من أجزاء العمارات مما يخشى من سقوطه و منع القاء ما من شأنه أن يضر بالمارة أو يحدث رائحة مخلة بالصحة
  • الأحكام الواردة بالقانون عدد 35 لسنة 1976 المؤرخ في 18 فيفري 1976 المنقح و المتمم بالقانون الصادر سنة 1993 المتعلق بضبط العلاقات بين المالكين و المكترين لمحلات معدة للسكن أو الحرفة أو الادارة العمومية
  • و بعد صدور القانون الأساسي عدد 26 لسنة 2018 المتعلق بمجلة الجماعات المحلية المؤرخ في 09 ماي 2018 تبين أن مشروع القانون المقترح لا يتعارض مع أحكام مجلة الجماعات المحليةذات الصلة بالبنايات المتداعية للسقوط (الفصول عدد 234/ 239/ 243/ 257/ 266/ 267/ 277/ 278)

وحيث تبين من خلال الممارسة أن تفعيل الآليات القانونية المتاحة حاليا تبقى دون المأمول و ذلك لأسباب عديدة:

  • الخشية من الانعكاسات الاجتماعية للتدخل للاخلاء أو الهدمفي ظل غياب تصورات و برامج معدة مسبقا لاعادة الايواء أو التعويض أو لاعادة البناء
  • صعوبة تحديد هوية المالك لتعقد الوضعية الاستحقاقية للبناية
  • عدم وضوح الرؤية أمام المتصرف البلدي حول كيفية التعامل مع هذه الوضعيات ان كان بالامكان أن يكون التدخل تلقائيا في اطار سلطة الضبط الداري أو أنه يستلزم اذنا قضائيا
  • غياب تقاليد في التعامل الفني مع هذه الوضعيات التي تستدعي توظيف مبالغ مالية هامة ورصيد بشري يفوق قدرات الجماعات المحلية أو المالك
  • الصعوبات التي تعترض المالك في اخلاء العقار من الشاغلين
  • التعقيدات الادارية في الحصول على رخصة الهدم خاصة اذا كانت البناية متواجدة داخل حدود مثال الحماية و الاحياء
  • غياب احصائيات دقيقة لهذا الرصيد العقاري و برامج لمتابعته
  • غياب تعامل تدريجي و مرحلي مع هذه الوضعية منذ الاستقلال في ظل التركيز الكلي على الاحداثات الجديدة أدت الى تضخم عدد البنايات المهددة بالسقوط و صعب بالتالي المهمة على الجماعات المحلية
  • غياب مساندة واضحة من الدولة للبلديات لمجابهة هذه الظاهرة في اطار عمليات جماعية باستثناء بعض البرامج المحدودة (برنامج الوكايل)
  • غياب تحميل المسؤولية الفردية للمالك على مستوى الآليات المعمول بها و بالتوازي غياب مؤازرة لهذا الأخير في مجهوداته الرامية لتحديث عقاره أو صيانته و تشريكه فعليا في برامج الجماعة المحلية لمجابهة هذه الظاهرة
  • فشل منظومة نقابات المالكين في العمارات و المركبات السكنية في صيانة و تعهد البنايات بالرغم من احداث مؤسسة النقيب العقاري المحترف مما أدى الى تزايد وتيرة اهتراء الرصيد العقاري و القائم و خاصة أملاك الأجانب
  • عدم توفر الوعي بأهمية عمليات الصيانة الدورية الضرورية للأبني القديمة و الجديدة على حد السواء مما يؤدي الى تراكم الأبنية المستهلكة عاما بعد عام، غير أن انهيار احدى البنايات المتداعية للسقوط قد يحث المواطن على اجراء بعض الاصلاحات دون البحث عن حل جذري
  • غياب منظومة تشريعية شاملة تتولى معالجة هذه الظاهرة و تحديد مسؤوليات جميع المتدخلين (المالك، الشاغل، أو البلدية أو الدولة)
  • لذا تم اعداد مشروع القانون

مشروع القانون المتعلق بالبنايات المتداعية للسقوط قام على ثلاث أفكار جوهرية:

  • البلدية و الدولة و المالك مطالبون في مواجهة البناية المتداعية للسقوط بتحقيق نتيجة و ليس ببذل عناية
  • استباق الكارثة قبل وقوعها
  • الموازنة بين الحق في الحياة و أسباب العيش الكريم و حق الملكية المنصوص عليها في الدستور

يهدف مشروع القانون هذا الى:

  • سن أحكام تتعلق بالبنايات المتداعية للسقوط و ضبط الشروط و الصيغ و طرق التدخل بها
  • ضبط الشروط و الصيغ و طرق التدخل في اطار عمليات جماعية لاعادة البناء و التجديد و استصلاح الأحياء القديمة
  • تحديد المفاهيم: تعريف البناية المتداعية للسقوط و تعريف الترميم الثقيل
  • تحديد المسؤوليات و مراحل التدخل بالنسبة: للمالكين في مرحلة أولى، للبلديات في مرحلة ثانية و للدولة في اطار عمليات جماعية
  • تعويض الشاغلين
  • اعادة ايواء الشاغلين
  • انجاز العمليات الجماعية لاعادة البناء و التجديد و استصلاح الأحياء القديمة
  • سن عقوبات لمخالفي هذا القانون للتصدي لظاهرة اهمال المالكين لعقاراتهم و لاجبارهم لتعهدها بالصيانة اللازمة

مراحل التدخل بالبنايات المتداعية للسقوط:

  • المعاينة الميدانية من قبل المصالح البلدية المعنية و المصالح الفنية الجهوية للوزارة المكلفة بالاسكان و المصالح الفنية للوزارة المكلفة بالتراث في ظرف 3 أيام من تاريخ الاشعار: محضر معاينة للبناية موضوع الاشعار، و في حالات الخطر الوشيك و المؤكد تتولى البلدية: اصدار قرار الاخلاء و تنفيذه و اتخاذ جميع التدابير اللازمة لدرء الخطر و حماية الأشخاص
  • الاختبار الفني: تتولى البلدية تكليف مكتب دراسات أو مهندس مستشار في أجل أقصاه 3 أيام من تاريخ محضر المعاينة للقيام بمايلي: تقرير أولي في 10 أيام في حالة الخطر الوشيك، اصدار قرار الاخلاء و تنفيذه، اتخاذ جميع التدابير اللازمة لدرء الخطر و حماية الأشخاص، تقرير نهائي في ظرف شهر، تشخيص لحالة البناية و تحديد التدابير الوقائية و اصدار قرار الهدم الكلي أو الجزئي أو الترميم الثقيل

طرق التدخل:

  1. الاعلام بقرار الاخلاء و تنفيذه: بواسطة أعوان البلدية أو عن طريق الادارة أو رسالة مضمونة الوصول أو الموقع الالكتروني للبلدية مع تعليق نسخة ببهو البلدية ومدخل البناية لمدة شهر (الحالات العادية)، في حالات الخطر الوشيك و المؤكد، يقع اصدار القرار من قبل رئيس البلدية للتنفيذ دون أجل
  2. الاعلام بقرار الهدم و تنفيذهبواسطة أعوان البلدية أو بالطريقة الادارية أو رسالة مضمونة الوصول أو الموقع الالكتروني للبلدية مع تعليق نسخة ببهو البلدبة و مدخل البناية لمدة شهر (الحالات العادية)، في حالات الخطر الوشيك و المؤكد، يقع اصدار القرار من قبل رئيس البلدية للتنفيذ دون أجل (الهدم و رفع الفضلات)
  3. الاعلام بقرار الترميم و تنفيذه: بواسطة أعوان البلدية أو بالطريقة الادارية أو رسالة مضمونة الوصول أو الموقع الالكتروني مع تعليق نسخة ببهو البلدية و مدخل البناية لمدة انجاز الأشغال
  • في حال تقاعس المالكين أو غيابهمبعد مرور 3 أشهر من صدور القرارات تحل البلدية محل المالكين لتنفيذ الأشغال و على نفقتهم
  • تعويض الشاغلين في مدة 3 أشهر من تاريخ بلوغ قرار الاخلاء أو الهدم أو الترميم الثقيل:
  1. المحلات السكنية أو الحرفية أو الادارية: بما قدره قيمة سنة معدل معلوم الكراء المتداول بالمنطقة
  2. المحلات التجارية: بما قدره قيمة 4 سنوات معدل معلوم الكراء المتداول بالمنطقة
  3. في صورة غياب المالك أو المالكين أو تقاعسهم، تحل البلدية محلهم و يتم تحديد معلوم الكراء من قبل خبير أملاك الدولة

اعادة ايواء الشاغلين (البلدية):

  1. الايواء الوقتي: في حالة الخطر الوشيك المؤكد و الخطر الوشيك الى حين تمكين العائلات من التعويضات
  2. البرامج الاجتماعية للدولة: ايواء الحالات الاجتماعية المتأكدة المثبتة ببحث اجتماعي
  3. تضبط هذه الحالات في اطار لجنة
  • الانتزاع: عند حلول البلدية محل المالكين و التدخل بالعمليات الوجوبية (اخلاء+تعويض):
  1. تبادر البلدية بهدم البنايات بعد صدور أوامر الانتزاع
  2. يتم تحديد غرامة انتزاع لفائدة المالكين بعد طرح تكاليف الأشغال الوجوبية (الأشغال المنجزة و تعويض الشاغلين) التي قامت بها البلدية

مآل البنايات المتداعية للسقوط:

  1. بالنسبة للمالكين الخواص: انجاز أشغال الترميم الثقيل أو تشييد بنايات جديدة و تمتيع المتسوغين بحق الأولوية في الكراء أو الشراء.
  2. بالنسبة للبلديات: انجاز أشغال الترميم الثقيل أو تشييدبنايات جديدة في اطار الشراكة مع المالكين
  3. انجاز بنايات جديدة أو ترميم ثقيل بعد انتزاع العقارات
  4. انجاز مشاريع سكنية في اطار الشراكة مع الباعثين العقاريين العموميين أو الخواص بعد انتزاع العقارات
  5. تمتيع المالكين و المتسوغين و الشاغلين بحق الأولويةفي الشراء أو الكراء
  6. الدولة: القيام بعمليات جماعية لتجديد و استصلاح الأحياء القديمة، تعهد بها الى الباعثين العقاريين العموميين
  7. تنجز هذه المشاريع في اطار شراكة مع المالكين أوانتزاع

العمليات الجماعية:

  • يمكن للدولة ممثلة في الزارة المكلفة بالاسكان، في اطار تنفيذ سياستها السكنية لتجديد و استصلاح الأحياء القديمة و تطهيرهاـ أن تتدخل في اطار عمليات جماعية للقيام بمشاريع لتجديد أو اعادة تهيئة منطقة متكونة من بناية أو مجموعة بنايات متداعية للسقوط، تعود مليكيتها الى الدولة أو الى الخواص و ذلك في اطار الشراكة مع المالكين بعد ابرام اتفاقية تحدد مهام و التزامات جميع الأطراف و آجال تنفيذها، بعد انتزاع البنايات المتداعية للسقوط، في اطار عمليات جماعية
  • يمكن للدولة أن تعهد بعملية اعادة البناء أو الترميم و التهذيب و الاستصلاح للباعثين العقاريين العموميين بمقتضى اتفاقيات تبرم في الغرض و تنص بالخصوص على الالتزامات التالية:
  1. نقل ملكية العقار المنتزع لفائدة الباعث العقاري العمومي
  2. اخلاء البناية و تعويض الشاغلين
  3. أداء مجموع غرامات الانتزاع لفائدة المالكين
  4. تعويض الشاغلين من مالكين أو متسوغين بما يعادل معلوم الكراء المحين المتداول بالمنطقة لمدة سنة بالنسبة للمحلات السكنية و لمدة 4 سنوات بالنسبة للمحلات التجارية
  5. اعادة اسكان المالكين الشاغلين للمحلات السكنية و التجارية في اطار معاوضة عينية بالبناية الجديدة ان لم يتم الاتفاق على التعويض النقدي
  6. تمتيع المالكين أو المتسوغين الشاغلين بالأولوية في الشراء أو الكراء بعد اعادة البناء أو الترميم وفق معين كراء و معلوم بيع محينين
  7. تخصيص 20% على الأقل من المساكن المنجزة للصنف الاجتماعي

تدخلات النواب

 عبير موسي (الحزب الدستوري الحر)

  • ماهي أليات التطبيق المضمونة للاخلاء
  • ما هو الجديد الذي جاء به هذا القانون
  • أمر الانتزاع يأخذ سنوات في بعض الحالات 
  • هل يمكن للبلديات في ولاية كولاية تونس أن تتكفل بايواء الناس و توفير لهم أكرية في ظل الأسعار المرتفعة حاليا
  • هذا القانون سيضيف أعباءا على ميزانية الدولة
  • اذا لم تنتهي الأشغال في مدة السنة ماذا سيكون مصير المواطنين
  • حسب احصائياتكم هل قمتم بدراسة مالية لهذا القانون
  • هل يمكن أن يدخل هذا القانون حيز التنفيذ مباشرة أو يجب أن تكون هناك فترة انتقالية

 حاتم القروي (الكتلة الديمقراطية)

  • كأن القانون جاء لتحميل المسؤولية
  • المشكل بغض النظر غلى البناياتالمتداعية للسقوط هو عدم تبويبها حسب خصوصياتها
  • لدينا أمثلة عمرانية رديئة تراكمت بغياب الأمثلة العمرانية
  • لماذا لا تكون هناك دراسة استراتيجية في هذا القانون لاعادة التهيئة العمرانية و لتنظيم البنايات بكل الولايات و تحديدا التهذيب العمراني
  • يجب  توفير مساكن لائقة للمواطنين و يمكن اخلاء عقارات للاستثمار فيها و هو ما سيوفر موارد كبيرة
  • الدولة تريد التنصل من مسؤولياتها و احالتها على البلديات التي ليس لديها حاليا الامكانية لتهيئة و اعادة بناء الأحياء
  • يجب الذهاب الى حلول جذرية مهما كانت المدة التي سيأخذها ذلك لضمان حقوق الأجيال القادمة

الجديدي السبوعي (قلب تونس)

  • أغلبية البنايات الآيلة للسقوط توجد في مواقع استراتيجية و هي على ملك الأجانب
  • يمكن للدولة أن تشجع على الاستثمار تجاريا في هذه البنايات و لكن يجب توفر قوانين فيها الضمانات الكافية للانتزاع و يمكن لها أن تكزن مكتوبة و ذلك لاعادة الثقة بين المواطنين و الدولة
  • في مرحلة أولى يجب اما الذهاب الى شراكة مع المقاولين العقاريين
  • هل يمكن تقييم أو استرجاع الأملاك التي هي على ملك الأجانب

ابتهاج بن هلال (قلب تونس)

  • هذا القانون مهم جدا و لا نستعجل النظر في المشاريع الا بعد حدوث الكوارث
  • كان من الأجدر التفكير في الحل منذ مدة و نحن نثمن القانون رغم أننا نعتبره غير كامل و غير شامل
  • نحن كنواب تعترضنا هذه المشاكل في جهاتنا يوميا و هناك مدارس شاغرة لأنها آيلة للسقوط
  • كان من الأجدر قبل وضع الميزانية وضع خطة لتفعيل هذا القانون
  • الوضعية المالية للبلديات حرجة جدا و لا يمكنها التكفل بالايواء و اعادة الاستثمار
  • هناك كنائس كان يمكن استغلالها للثقافة و التشغيل الا أننا لم نجد لها حلا
  • ليس هناك برامج اجتماعية للدولة وهناك مساكن اجتماعية مبرمجة و لكنها معطلة و كان الأجدر التفكير في برنامج خصوصي و استثنائي لحل هذه المشاكل
  • سندفع للمصادقة على هذا القانون بعد ادخال التعديلات اللازمة عليه

سالم قطاطة (الكتلة الديمقراطية)

  • هل هناك رؤية لاستباق حصول الكارثة
  • هل يشمل هذا القانون البنايات الحديثة و المتآيلة للسقوط و التي فيها أسباب أخرى غير التقادم
  • هل هناك محاسبة في صورة البناءات الآيلة للسقوط بسبب أخطاء بشرية
  • القانون لا يشمل البنايات التابعة للدولة كدور الشباب و المدارس و التجمعات السكنية التي تم انشاءها في أوائل الستينات على أراضي الدولة لجذب السكان لبعض المناطق
  • هناك جهات لم تذكر في مذكرة شرح الأسباب و التي فيها عديد البنايات منها ولاية صفاقس و سوسة
  • المدن العتيقة هل يشملها هذا القانون
  • هل كل المالكين قادرين على القيام بالمطلوب منهم و أين مساندة المالكين غير القادرين

هاجر النيفر (الحزب الدستوري الحر)

  • بحسب الاحصائيات هناك ضرورة الاخلاء الفوري ل400 مسكن فأين كنتم
  • أين المساكن الاجتماعية و لماذا تفكرون في الربح قبل التفكير في مصلحة المواطن
  • يجب بناء مساكن اجتماعية في مناطق لائقة و مع مناطق خضراء
  • نحن مسؤولون على الشعب التونسي  و لكن ما معنى أن نخرج الناس من منازلها دون أن نوفر لهم المقرات علما و أن الدولة بامكانها بناء المساكن الاجتماعية لايوائهم
  • هذا الملف يجرنا لملف فساد وهو أملاك الأجانب حيث هناك من يسافر و يبحث عن المالكين الأصليين أو الورثة لشراء تلك الممتلكات ثم بيعها لمن يسكنها بأسوام مرتفعة

اجابة الضيوف

  • المالك هو المسؤول الأول عن عقاره و لكن عند حدوث الكارثة المسؤولية ترجع للدولةو يمكن محاسبة رئيس البلدية جزائيا
  • البلديات ليس لها نص موحد في موضوع البنايات المتداعية للسقوط و ليس هناك تعريف له حاليا
  • أمر الانتزاع يصدر بعد التنبيهات
  • الاخلاء الفوري هو أصعب شىء و يجب توفير الايواء
  • العمليات الجماعية للدولة ستكون على ميزانية الدولة لأن فيها عبئ مالي كبير
  • من الأكيد أن مشروع القانون سيرتبط بمجموعة من النصوص الترتيبية
  • دور الدولة و الباعثين العقاريين ليس بالجديد و هناك مشاريع سابقة و لكن في هذا القانون هناك تحديد للأولويات
  • لدينا ملفات بنايات متداعية في كل أسبوع و يجب ايجاد قانون متكامل ليمكننا من التداخل الناجع و كل مشروع قانون يمكن أن يكون محل مراجعة
  • التفكير في الايواء يتطلب تدخل دولة كاملة
  • أتممنا كوزارة مشروع مجلة التهيئة و التنمية المستقبلية و فيه مجموعة من الفصول تهدف لرسم صورة معمارية متكاملة للدولة التونسية و ستكون هناك رؤية تشاركية
  • يجب التسريع لتلافي هذه الاشكاليات التي تشكل خطرا كبيرا على المواطنين
  • هناك وضعية عقارية معقدة اضافة الى اشكال اخراج المواطنين من هذه البنايات
  • مكننا الدولة من التدخل عبر آلياتها للقيام بعمليات ايواء جماعية و يجب خلق ديناميكية
  • بالنسبة لهذا المشروع فكرت فيه الوزارة منذ سنوات و توصلنا في جانفي 2018 الى تقديمه الى مجلسكم
  • مهمة وزارة التجهيز هي النظر في الصبغة القانونية و الفنية البحتة 
  • هناك كثرة تدخل للبلديات و لكن التشتت كان وراء عدم النجاعة
  • كوزارة نحن معطلون لأن المجالس الجهوية لم تقدم لنا قائمات المتمتعين بالمساكن الاجتماعية و كل البناءات جاهزة
  • أملاك الدولة تقييم العقارات حسب آخر أقرب عقار تم بيعه
  • معالجة هذه المسألة يتطلب كأولوية مطلقة وجود اطار تشريعي
  • لم نقصد البناءات العتيقة فقط بل كل البناءات التي تستوجب تدخلا حتى و ان كانت جديدة
  • تم الانطلاق في الاعداد لهذا القانون منذ 2008 و عديد العوامل ساهمت في تعطيله
  • هذا المشروع منفتح على جميع المقترحات و من حيث العقوبات هناك تأطير لكن يجب ايجاد الاجراءات العاجلة التي تمكننا من التدخل
  • نحن كوزارة نأكد أن  الدولة لم تتهرب من مسؤولياتها و هناك باب كامل للتدخلات الكبرى و هي القاطرة التي ستتبعها البلديات
  • تعويض الشاغلين هي من المكبلات التي تعيقنا اليوم و المفاهيم التي وضعناها وضعت بعناية تامة
  • هناك دراسة فنية و مالية سنقوم بارسالها لكم
  • مسؤولية مجلس النواب في تطوير القانون المتعلق بالانتزاع لفائدة المصلحة العامة
  • يمكن أن نرسل لكم مشروع مجلة التهيئة العمرانية الذي شارفنا على الانتهاء منه و الذي سيعرض قريبا على المجلس حيث سيمكنكم من أخذ فكرة شاملة لرؤيتنا و فيه اجابات لكل التساؤلات التي قدمتموها

اثر ذلك تم رفع الجلسة على الساعة 13:20.